Location Meublée Non Professionnelle

Peu importe que le bien en question soit considéré comme neuf ou ancien.

Toutefois, pour être considérés comme meublés, les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d’habitabilité.

Sans qu’il y ait de définition légale précise sur cette notion d’habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.

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 Avantage fiscal

Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité de location sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.

Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives, à l’exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêts d’emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière), sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable.

Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des six années suivantes.

Mais attention, le report des déficits sur les six années suivantes ne s’effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.

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Exonérations

Dans certains cas, l’exonération des revenus locatifs est possible, notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois dans la mesure où les revenus de ces locations n’excèdent pas 762,25 € (5 000 F) par mois.

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Impôts directs locaux

Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d’habitation, s’il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l’année.
Par ailleurs, quelle que soit l’importance des revenus qu’il tire de la location, il est imposable à la taxe professionnelle dès lors que cette activité représente un caractère habituel.
Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d’habitation et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.

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Droit de bail

Les locaux meublés, sauf exception, sont exemptés de TVA.

En revanche, ils sont redevables de la contribution représentative du droit de bail (CRDB) si le bien est achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 2,50% du montant des loyers encaissés.

Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d’application est ou non franchi.

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Plus-values

Pour les loueurs en meublé non professionnels, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique.

Les règles d’imposition sont donc strictement celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé.

Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien ou encore, sous certaines conditions, au bout de cinq ans, si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale.

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Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

Dans le cadre du loueur en meublé non professionnel, les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels.

En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF.

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Réduction d'impôt (Amendement Bouvard)

L'investisseur ayant acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, qu'il destine à une location meublée non exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé aux BIC (régime des micro-entreprises ou du réel), peut bénéficier d'une réduction d'impôt l'année d'acquisition.

Pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2010, celle-ci est de 25% pour la tranche inférieure à 300 000 € du prix de revient des logements, étalé sur 9 ans.
Les logements acquis à compter du 1er janvier 2011, bénéficie d'un taux de réduction d'impôt de 20%.

La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Pour la partie du prix de revient supérieure à 300 000 €, l'amortissement est comptabilisé de la même manière que pour la location meublée traditionnelle (BIC sous le régime du réel).

Les logements destinés à cette réduction sont :

Le propriétaire s'engage alors à louer neuf ans à l'exploitant dans le mois qui suit l'acquisition.

Sont également concernés les acquisitions de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si ces travaux permettent de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du CGI.
Dans ce cas la réduction d'impôt prend effet à la date d'achèvement des travaux, la location devant suivre le mois qui suit cette date. La réduction d'impôt se calcul alors sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.
 

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