Monuments historiques
| Contribuables concernés Type d'avantage fiscal Conditions à respecter Précisions complémentaires |
Dans cette page : |
Dispositif
Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques
ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments
historiques bénéficient d'un régime fiscal spécifique
qui s'avère particulièrement intéressant dès lors
qu'ils entreprennent des travaux de rénovation.
C'est une façon astucieuse pour l'Etat de participer
à la sauvegarde de notre patrimoine national.
Avantage fiscal
L'avantage fiscal se traduit par la possibilité d'imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux. Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer trois cas de figures possibles.
Le régime fiscal diffère selon ces trois cas de figures.
Le bien ne génère aucune recette
Qu'il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s'il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global.
Il s'agit notamment
- des cotisations de strict entretien versées à l'administration des Affaires culturelles
- de la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d'entretien effectués par le propriétaire ou à sa charge (diminués d'une éventuelle subvention de l'Etat ou de la participation de celui-ci à des travaux qu'il décide lui-même d'effectuer)
- de la totalité de toutes les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun et susceptible d'être déductibles du revenu global mais, toutefois, pour une proportion différente selon que le bien est ouvert ou non à la visite.
La déduction est ainsi égale à
- 100 % si l'immeuble est ouvert à la visite au moins cinquante jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus ou quarante pendant les mois de juillet à septembre;
- 50 % dans le cas contraire.
Le bien n'est pas occupé et génère des recettes
La totalité des charges foncières peut alors s'imputer sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.
Si l'immeuble n'est pas loué et génère des recettes accessoires, telles que les visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et la déduction forfaitaire.
Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € (10 003,34 F) est pratiqué s'il n'y a ni parc ni jardin. Il est de 2 290 € (15 021,42 F) dans le cas contraire.
Le bien est occupé et génère des recettes
Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.
Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.
Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.
Obligations à respecter
Pour être considéré comme monument historique, le bien doit être répertorié en tant que tel. Deux options sont possibles.
L'immeuble est soit
- classé monument historique, cette décision de classement est du ressort et du ministère de la Culture et de celui l'Environnement
- inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
C'est cette seconde procédure qui est souvent mise en oeuvre lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble concernée ne justifient pas le classement.
Cette procédure plus légère concerne en fait les biens qui présentent un intérêt historique ou artistique suffisant pour que l'on entreprenne des démarches pour leur préservation.
Procédure de classement
Qu'il s'agisse de la procédure de classement ou d'inscription à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques, une démarche administrative est nécessaire.
Celle-ci peut être engagée par
- un particulier
- une association
- un maire
- un parlementaire.
Attention : ce n'est qu'à partir du moment où le classement ou l'inscription est effectif que le détenteur du bien bénéficie des avantages fiscaux prévus en faveur des monuments historiques.
Obligations des propriétaires
A partir du moment où le bien est classé ou inscrit, celui-ci est placé sous l'étroite surveillance du ministère de la Culture. Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé, en tout ou en parties sans l'accord préalable de ce ministère. Il en est de même en cas de don, de vente ou de legs.
Quant aux possibilités d'expropriation, elles ne peuvent s'effectuer qu'après consultation de ce même ministère.
La loi de finances de 2009 (article 156 bis du CGI) rajoute la condition de conserver le bien pendant 15 ans à partir de l'acquisition, y compris les biens acquis avant le 1er janvier 2009
Mise en œuvre des travaux
Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments historiques. Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il suffit d'en avertir l'Administration. Dans l'un ou l'autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l'architecte et l'entreprise susceptibles de mener à bien l'opération de rénovation
Allégement des droits de succession
L'exonération des droits de succession est possible même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.
Nécessité d'une convention
L'exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.
Obligations à respecter
Cette convention doit mentionner la désignation du bien ou des parties de biens bénéficiant de la protection des Monuments historiques, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, à savoir
- maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention
- modalités d'entretien du bien
- information du public et conditions d'accès des visiteurs (dans ce cas, les lieux doivent être ouverts au public au moins cent jours par an, dont les dimanches et jours fériés, d'avril à octobre inclus, avec quatre-vingt jours au moins durant les mois de juin à septembre).
Sans ces divers éléments, la convention est caduque et les avantages fiscaux liés aux droits de succession supprimés.
On notera également que, depuis 1995, l'exonération des droits de succession est étendue également aux monuments historiques détenus par l'intermédiaire de SCI dès lors que les revenus de la société sont imposés, entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.
Justificatifs à fournir
Pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur, vous devrez, au moment du dépôt de votre déclaration, joindre à cette dernière les déductions opérées au cours de l'année.
N'oubliez pas non plus de joindre au moins la première fois l'avis de classement ou d'inscription du bien concerné.
Serge Soulie, Gérant "Premium invest"
Master 2 en gestion de patrimoine
+33 (0)4 99 581 178
Membre de la chambre des indépendants du patrimoine
Notre philosophie en immobilier :
- Indépendance pour la sélection
des programmes - Emplacements avec potentiel
de plus value - Des garanties à tous les niveaux, pour sécuriser votre investissement
Loi Scellier de base :
Application depuis le 1er janvier 2009 sur les logements neufs ou réhabilités (respectant la norme RT 2005), la loi Scellier permet une défiscalisation de 25% (pour 2009-2010) étalée sur 9 ans, calculée sur le montant de l’acquisition, plafonnée à 300 000€ par an et limitée à une acquisition par an, avec en contre partie un engagement de location nue à titre de résidence principale pour le locataire, sur une période de 9 ans minimum.
Exemple : 200 000€ x 25% = 50 000€ de réduction / 9 ans = 5555€/an de réduction d’impôts par an durant 9 ans
Après la 9ème année, si le plafond du loyer respecte la loi Borloo, il est possible de continuer à défiscaliser jusqu’à la 15ème année, à hauteur de 2%/an, soit 12% de réduction d’impôts supplémentaire, portant à 37% au total sur 15ans de conservation.
Loi Scellier dans les DOM TOM :
Même principe, avec 40% de réduction au lieu de 25%.
Exemple : 200 000€ x 40% = 80 000€ de réduction / 9 ans = 8 888€/an de réduction d’impôts par an durant 9 ans
Loi Scellier et loueur meublé non professionnel :
Cumul de la loi Scellier de base avec récupération de la TVA. Uniquement pour les résidences étudiantes, maison de retraite et résidences de tourisme classée.
Exemple : 200 000€ x 19,6% TVA = 39 200€ récupérés plus 41 806€ de réduction d’impôts calculé sur le montant HT= 89 200€ d’économie au total