Loi Malraux
| Contribuables
concernés Type d'avantage fiscal Conditions à respecter Textes de référence |
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Dispositif
Ce dispositif est un régime de déclaration simplifiée qui est sensiblement identique au régime du Micro-foncier, mais applicable aux BIC. Il est dénommé régime du Micro-BIC.
L'avantage fiscal se traduit alors par l'octroi d'un abattement forfaitaire de 50 % (71% pour les revenus 2007 et 2008) du chiffre d'affaires.
Avantage fiscal
Ainsi, si le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre de l'activité normale et courante ne dépasse pas 32 600 €, un abattement forfaitaire de 50% du chiffre d'affaires (avec un minimum d'abattement de 305 €) est pratiqué.
Investisseurs concernés
L’instruction 4 G 2 99 du 20 juillet 1999, qui définit les modalités d’application du Micro-BIC, précise que sont directement concernés par celui-ci les investisseurs qui louent directement ou indirectement des locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés ou encore qui exploitent un hôtel ou une résidence de tourisme.
On notera aussi que ce régime des Micro-BIC s'applique exclusivement aux entreprises individuelles. Autrement dit, les SARL et autres sociétés plus importantes ne peuvent en bénéficier.
Obligations à respecter
L'investisseur est par défaut soumis au régime Micro-BIC. Il peut s'il le souhaite opter pour le régime du réel simplifié (avec calcul des amortissements) pour une période irrévocable de 2 ans et reconductible tacitement pour la même période.
Toutefois, si le contribuable ne se situe plus dans le champ d'application du régime des Micro-BIC (dépassement du plafond de 32 600 € par exemple), l'option du réel simplifié est applicable de plein droit.
L'investisseur garde toujours la liberté de choisir entre cet abattement forfaitaire de 50 % ou l’imputation réelle de l’ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés, s’il estime que les déductions dépasseront 50 % de ses recettes.
Charges déductibles
Comme dans le cadre du Micro-foncier, l’abattement forfaitaire accordé est censé représenter toutes les charges déductibles. En conséquence, aucune autre déduction n’est possible.
Ce régime est donc à recommander essentiellement aux investisseurs qui n’ont pas d’emprunt en cours et qui n’envisagent pas la réalisation de travaux dans un futur proche.
Avant d’opter pour ce régime, il convient donc de faire ses calculs. Si les charges réelles sont inférieures à l’avantage obtenu par l’abattement forfaitaire de 50 % , il n’y a aucune hésitation possible.
En revanche, si les charges réelles risquent d’être supérieures à cet avantage, l’option pour le réel simplifié est probablement plus avantageuse, surtout s’il s’agit d’un investissement réalisé en résidence de tourisme.
Option pour le réel simplifié
Le choix de l’imposition au réel simplifié peut, toutefois, être intéressant si le propriétaire souscrit un emprunt important, dont il peut déduire les intérêts ou s'il réalise des travaux déductibles dans son ou ses logements loués meublés.
Situation au regard de la TVA
Pour bénéficier de ce régime, il est impératif de bénéficier de la franchise de base en TVA. En clair, cela signifie que l’activité concernée imposable selon le régime des Micro-BIC doit être exonérée de TVA.
Dans le cadre de la location meublée, cela ne pose aucun problème puisque les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés garnis à usage d’habitation sont exonérées de TVA.
Toutefois, se pose le problème pour les résidences de tourisme classées et résidences avec services qui restent soumises à la TVA.
Ainsi, l’investisseur qui souhaite bénéficier de cette faculté d’assujettissement à la TVA pour son investissement en résidence de tourisme ou avec services, ne peut prétendre au bénéfice du régime des Micro-BIC.
Réduction d'impôt (Amendement Bouvard)
L'investisseur ayant acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, qu'il destine à une location meublée non exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé aux BIC (régime des micro-entreprises ou du réel), peut bénéficier d'une réduction d'impôt l'année d'acquisition.
Pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2010, celle-ci est de 25% pour la tranche inférieure à 300 000 € du prix de revient des logements, étalé sur 9 ans.
Les logements acquis à compter du 1er janvier 2011, bénéficie d'un taux de réduction d'impôt de 18% (Loi de Finances de 2011).
Pour les contribuables qui justifie d'avoir pris l’engagement de réaliser un investissement immobilier avant le 31 décembre 2010, le taux de réduction reste à 20% du prix de revient.
À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011.
La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
Les logements destinés à cette réduction sont :
· l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personne âgée
· les résidences avec services pour étudiants
· les résidences de tourisme classées
· les établissements mentionné au 2° de l'article L.6111-2 du code de la santé publique
Le propriétaire s'engage alors à louer neuf ans à l'exploitant dans le mois qui suit l'acquisition.
Sont également concernés les acquisitions de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si ces travaux permettent de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du CGI.
Dans ce cas la réduction d'impôt prend effet à la date d'achèvement des travaux, la location devant suivre le mois qui suit cette date. La réduction d'impôt se calcul alors sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.
Serge Soulie, Gérant "Premium invest"
Master 2 en gestion de patrimoine
+33 (0)4 99 581 178
Membre de la chambre des indépendants du patrimoine
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Loi Scellier de base :
Application depuis le 1er janvier 2009 sur les logements neufs ou réhabilités (respectant la norme RT 2005), la loi Scellier permet une défiscalisation de 25% (pour 2009-2010) étalée sur 9 ans, calculée sur le montant de l’acquisition, plafonnée à 300 000€ par an et limitée à une acquisition par an, avec en contre partie un engagement de location nue à titre de résidence principale pour le locataire, sur une période de 9 ans minimum.
Exemple : 200 000€ x 25% = 50 000€ de réduction / 9 ans = 5555€/an de réduction d’impôts par an durant 9 ans
Après la 9ème année, si le plafond du loyer respecte la loi Borloo, il est possible de continuer à défiscaliser jusqu’à la 15ème année, à hauteur de 2%/an, soit 12% de réduction d’impôts supplémentaire, portant à 37% au total sur 15ans de conservation.
Loi Scellier dans les DOM TOM :
Même principe, avec 40% de réduction au lieu de 25%.
Exemple : 200 000€ x 40% = 80 000€ de réduction / 9 ans = 8 888€/an de réduction d’impôts par an durant 9 ans
Loi Scellier et loueur meublé non professionnel :
Cumul de la loi Scellier de base avec récupération de la TVA. Uniquement pour les résidences étudiantes, maison de retraite et résidences de tourisme classée.
Exemple : 200 000€ x 19,6% TVA = 39 200€ récupérés plus 41 806€ de réduction d’impôts calculé sur le montant HT= 89 200€ d’économie au total